Prevenire la tassa di successione sugli immobili ma non solo

Poche settimane fa vi ho espresso il mio timore sul fatto che in Italia presto o tardi la tassazione sulle eredità si allineerà ai livelli di Francia e Germania. 

E ricorderete che la settimana scorsa vi ho parlato di come crearsi una rendita aggiuntiva vendendo la nuda proprietà di un immobile. 

Oggi vi mostrerò come - con la nuda proprietà - potreste assicurarvi contro l’inasprimento delle tasse di successione.

Se le parole “nuda proprietà” ed “usufrutto” non vi sono familiari vi invito - prima di proseguire - ad andare a leggere il mio precedente articolo o di andare a cercare sul mio canale youtube “finanza serena” i miei video. Così potrete comprendere in pieno la storia di Barbara e di come ha pianificato la sua successione per evitare di far pagare tasse alla sua famiglia.   

Partiamo dalla descrizione della tassazione attuale.

Oggi per ogni figlio e per il coniuge c’è una esenzione dalle imposte di successione fino ad un milione di euro. Sopra tale importo è previsto il pagamento di una “tassa” sul surplus, con aliquota del 4%.

Barbara vedova con due figli, muore ad 85 anni e lascia a Carlo e Daria case per 2 milioni di euro  e 100 mila euro sul conto corrente. 

A legislazione vigente gli eredi quasi non pagano imposte perché c’è la franchigia di un milione che copre quasi tutto. Ecco la tabella del patrimonio e delle imposte.

Ma Barbara era sempre stata assillata dal pensiero: e se un domani abbassassero la franchigia da 1 milione a 500 mila euro e innalzassero l’aliquota al 10% cosa succederebbe a Carlo e Daria? 

Pagherebbero ciascuno una tassa molto maggiore perché applicata sulla differenza tra il valore dell’eredità e la nuova franchigia. 

Se la franchigia fosse ridotta a 500 mila euro e l’eredità è un milione e 50 mila a testa, gli eredi dovrebbero pagare ciascuno il 10% su 550 mila euro. 

Notate la differenza tra i due conteggi. 2 contro 55mila

Il pensiero di Barbara era: “mi irrito proprio a pensare di correre il rischio di far sborsare ai miei figli 110 mila euro che mio marito ed io abbiamo sudato. Cosa posso fare per evitarlo?”

Barbara aveva provveduto a pianificare la sua successione con 10 anni di anticipo, grazie all’aiuto del suo consulente finanziario e del notaio.

E 10 anni prima la sua situazione patrimoniale era la seguente 

Le case che valevano circa 2 milioni, ovvero la stessa cifra di oggi (lo so che storcerete il naso ma con l’eccezione di Milano negli ultimi 10 anni i prezzi delle case mediamente in Italia non sono saliti) e Barbara aveva un portafoglio di 500 mila euro.

Al momento della pianificazione - 10 anni fa – Barbara aveva 75 anni e il valore corrispondente dell’usufrutto a quell’età era del 35% (del valore dell’immobile). 

Con 2 milioni di immobili il valore degli usufrutti era quindi di 700 mila euro, e quello della nuda proprietà era di 1 milione e 300 mila euro (totale nuda proprietà + usufrutto = 2 milioni) .

Quindi 10 anni fa Barbara ha donato ai figli la nuda proprietà degli immobili per un valore di 650 mila euro ciascuno. Inoltre ha donato di strumenti finanziari per altri 150 mila euro ciascuno.

Notate che il valore delle donazioni effettuate è inferiore al massimale della franchigia ereditaria vigente (un milione) e poiché le donazioni erano (sono) equiparate alle successioni sostanzialmente non si sono pagate imposte, ovviamente le spese notarili sono state pagate.

Per i 10 anni successivi Barbara è rimasta usufruttuaria degli alloggi ed ha quindi potuto continuare ad affittarli a chi voleva e a ricevere il flusso di denaro che le ha permesso di mantenere il suo stile di vita e in sostanza per lei non è cambiato nulla. 

Al momento della sua dipartita la nuda proprietà e l’usufrutto si sono ricongiunti in capo agli eredi che possono disporre come meglio credono della propria parte. 

La condotta di Barbara è stata esemplare perché 

- ha evitato il rischio che un inasprimento delle imposte successorie penalizzasse la sua famiglia: infatti tutte le operazioni sono state fatte in accordo con la normativa vigente al tempo;

- ha evitato di creare tensioni tra i fratelli in sede di divisione che è stata più semplice e già pianificata;

- non ha modificato il suo stile di vita perché ha continuato a gestire gli appartamenti come voleva.

Barbara in questo modo ha meritato ancora di più la stima e la gratitudine dei figli e dei nipoti. 

Conclusione: sebbene sia evidente che questa è una narrazione, quello che voglio trasmettervi è che esistono importanti opportunità per gestire il vostro patrimonio - non solo negli aspetti successori, ma anche e soprattutto durante la propria esistenza - che sono distanti anni luce dalle soluzioni precotte offerte agli sportelli bancari o delle agenzie di assicurazione.   

Gigi ha sfruttato la nuda proprietà e fa il crocerista

Gigi era in pensione, aveva sistemato i figli e voleva togliersi qualche sfizio, ma la pensione non gli permetteva di fare tutto quello che aveva sempre sognato. E non voleva di certo fare debiti.

Poiché Gigi segue il mio canale Youtube Finanza Serena ha visto un mio video sulla nuda proprietà  ha capito il meccanismo e ne ha approfittato. Ma forse tu non sai che esiste una cosa che si chiama nuda proprietà.

Mi spiego meglio senza addentrarmi nel linguaggio giuridico. 

Immagina di avere due auto e che tuo figlio invece non ce l’abbia. Tu gliene cedi una e gli dici “Io te la lascio ma pensa tu a tutto: alla benzina, all’assicurazione alle riparazioni”. 

Ebbene tu sei ancora proprietario dell’auto ma in pratica ne usufruisce tuo figlio.

Questo ci fa notare che la proprietà di un oggetto può essere divisa tra due soggetti. Uno che la usa ed uno che ne è proprietario. E possono non essere la stessa persona.

Si lo so, è un po’ strano ma è legale. Anzi se parliamo di case la questione è regolamentata in modo chiarissimo. 

Facciamo un esempio immobiliare. Tu potresti restare proprietario di una casa e darla in usufrutto a tuo figlio. Quindi tu saresti il nudo proprietario (nudo perché non la usi, sei il proprietario “sulla carta”) e tuo figlio l’usufruttuario perché non la può vendere ma la usa come se fosse sua.

Insomma, noi non ce ne accorgiamo ma quando comperiamo una casa comperiamo nello stesso momento due cose separate. L’usufrutto e la nuda proprietà.

A questo punto mi chiederai perché ti sto facendo tutto questo pippone para-giuridico. 

Perché ti voglio mandare in crociera.

Se hai una casa dove abiti puoi vendere la nuda proprietà, continuerai ad usarla per il resto della tua vita e dalla vendita potrai ricavare il gruzzolo che ti serve per toglierti qualche sfizio.

Facciamo un esempio concreto. 

Vivi in un appartamento che vale 100 mila euro ed hai 65 anni.

Le tabelle ministeriali indicano che il prezzo dell’appartamento si divide al 50% tra il valore della nuda proprietà e quello dell’usufrutto.

Vendendo la nuda proprietà si può restare dentro casa propria per tutta la vita e ricevere un assegno da 50mila euro per fare quello che si vuole. Per esempio andare in crociera o investirli per ottenere un reddito aggiuntivo. 

Naturalmente è opportuno valutare attentamente questa scelta e condividere con i familiari queste decisioni perché l’usufrutto si estingue (ad esempio) con la morte dell’usufruttuario, sono cioè scelte importanti e definitive.

In sostanza il nudo proprietario compera una casa con uno sconto che è tanto maggiore quanto minore è l’età del venditore. E questo è giusto perché se il venditore vende la nuda proprietà a 90 anni userà la casa per un tempo più breve rispetto ad uno che vende la nuda proprietà a 65 anni. 

Il nudo proprietario molto probabilmente potrà usare la casa prima e quindi la paga di più. 

In certe situazioni la cosa potrebbe essere interessante. Non ti pare?

Ma questo non è che uno dei vantaggi della nuda proprietà. La prossima volta vedremo come questi meccanismi potrebbero difenderci da un eventuale inasprimento della tassa di successione.