venerdì 26 giugno 2020

Vi siete mai lanciati da un balcone?




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Certamente conoscerete una persona che ha venduto sui recenti minimi di marzo, perché non ce la faceva più, nonostante il suo consulente gli avesse detto di restare fermo.

Ma il consiglio è partito dal cervello razionale del consulente ed era diretto al cervello razionale del cliente, che non ha ascoltato.


Una persona che ha venduto sui minimi ha un doppio problema: non ha valutato bene il proprio grado di sopportazione del rischio e ha un consulente che forse non è completamente attrezzato per seguirlo.

venerdì 19 giugno 2020

Ecobonus pro e contro


#Ecobonus
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Molti video su questo tema vi spiegano i dettagli più minuti.
Questo video vi vuole dare due dritte su una serie di cose che in genere non vengono dette e che invece sono importanti.

Quando muoversi? Come scegliere la ditta? A cosa stare attenti?

venerdì 12 giugno 2020

Non accettate un 2,5% dagli sconosciuti





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Ci lamentiamo che i politici vadano dietro alle fantasie degli elettori, ma possiamo vedere che talvolta anche la crème del giornalismo italiano indugia nella stessa deriva.

Oggi faccio specifico riferimento all'articolo del 4 giugno di Angelo Drusiani comparso sul Corriere della Sera. Potete trovare il link di seguito.

Mi pare un'occasione per riflettere su un argomento non sempre riconosciuto: come interpretare i “consigli” offerti dai giornalisti economici?

L'articolo è miele per le orecchie del risparmiatore italiano: ancora nostalgico, nonostante Parmalat e Argentina - delle obbligazioni ad alto rendimento.
La domanda è sempre la stessa: "come posso far rendere i miei soldi con obbligazioni che danno il tot percento?"

Da un punto di vista strettamente legale non c’è dubbio che sia una attività permessa, ma qual’è il limite oltre il quale è lecito ed etico che un giornalista si spinga?

Il lettore vuole un bond che rende il 5%? Diamogli una cedola siffatta e non roviniamogli il sogno dicendo chiaramente che a quei rendimenti sono associati rischi elevati, che devono essere compresi e gestiti. Parliamo invece di "osare", di "pepe", ma non roviniamo il sogno.

Per salvare le apparenze basta inserire blande metafore circa il rischio che si corre, ma se un incauto lettore avesse lo sghiribizzo di seguire veramente i consigli dispensati rischia di incorrere in perdite non metaforiche ma reali.

Nell’articolo si mostrano una tabella, si parla di "proposte", è una attività paraconsulenziale ma senza responsabilità; perché al momento dell'acquisto i singoli firmeranno che sono consapevoli della propria scelta o, se sono fortunati, troveranno una persona che avrà l'ingrato compito di dover smontare il loro sogno.

Così nell'articolo, di metafora in consiglio, si arriva a suggerire, tra gli altri, un bond subordinato perpetuo Volkswagen, il cui grafico storico mostra chiaramente quanto sia bizzoso.

Se chi legge l'articolo si lascia sedurre dall’idea di avere un rendimento perpetuo del 2,5% senza capire quali siano i risvolti della propria scelta, magari tra alcuni anni - quando i tassi saliranno - potrebbe subire una minusvalenza simile a quella che gli infliggerebbe un titolo azionario, senza magari neanche ricordare per quale motivo li ha in portafoglio, quei titoli.

Quindi cari giornalisti economici non sarebbe meglio non parlare di titoli e spiegare invece che oggi il risparmiatore che parte dalla domanda "quanto mi rende all'anno?" ha molte più probabilità di veder diminuire il valore del proprio capitale, anziché incrementarlo?

Il perché è semplice: i rendimenti sono associati ad un rischio. I rendimenti “sicuri” oggi sono negativi. I rendimenti attraenti incorporano un rischIo che è elevato: o lo si conosce e lo si gestisce professionalmente o si sta comprando un biglietto della lotteria.

Alla lotteria si può vincere qualche volta, ma alla lunga è il banco che vince. E chi vuole fare informazione lo dovrebbe dire chiaramente altrimenti si passa dal business dell’informazione a quello della vendita degli spazi pubblicitari attorno all’articolo.

E voi come la pensate? Sono troppo severo? In qualità di utenti capite che si tratta di un articolo glamour o lo prendete sul serio?


venerdì 5 giugno 2020

Possiedi case e le affitti? Questa informazione potrebbe interessarti


Lo scorso autunno ho fatto alcune puntate sugli immobili. Ed oggi ci ritorniamo.

In autunno ho risposto alla domande che trovate qui sotto.

Gli immobili sono l’investimento del futuro?
Quanto rende una casa a Milano?
Quanto rende una casa a Torino?
Comprare azioni o affittare una casa? (parte 1)
Comprare azioni o affittare una casa? (parte 2)
Una casa a Cortina o a Courmayeur?

Inoltre chi mi segue da più tempo inoltre sa che ho creato il concetto di “imbuto immobiliare” 

Imbuto immobiliare vuol dire che a causa
- della elevata età media della popolazione,
- della polarizzazione della ricchezza,
- del basso tasso di natalità degli italiani,
- del grande patrimonio immobiliare disponibile,
per molto tempo sul mercato ci saranno più venditori che compratori di immobili e i compratori saranno prevalentemente “i nuovi italiani” i quali, loro malgrado, saranno acquirenti di immobili di fascia bassa.

Ma perché gli immobili potrebbero diventare un problema per le generazioni giovani?

E’ noto che gli immobili drenano liquidità, sia a causa delle tasse che a causa delle spese di gestione. Quindi se i giovani erediteranno più case di quelle che potranno usare, dovranno prevedere un cospicuo flusso di liquidità in uscita. Ma a differenza dei padri facilmente vivranno un periodo di crescita economica modesta e potrebbero avere difficoltà a reperirla.

Se dovesse capitare un periodo difficile sia collettivo che personale potrebbero non avere tutta la liquidità che serve per mantenere gli immobili, ed essere costretti a vendere rapidamente con un sacrificio di prezzo, avvilendo così gli sforzi dei genitori o dei nonni.

Insomma, anche se nel nostro cuore gli immobili sono sempre un ottimo investimento ci sono alcuni indizi che ci impongono di valutare più attentamente il loro peso all’interno del patrimonio familiare, perché in caso di crisi potrebbero diventare un problema.

Ovviamente vendere un immobile è una operazione difficile, sia dal punto di vista sentimentale sia dal punto di vista materiale. E’ quindi buona norma pianificare questa operazione per tempo, per evitare di vendere in fretta.

Adesso vi faccio la domanda importante di questa puntata.

Vi riconoscete nella descrizione che segue?
- Vostro nonno o vostro padre ha iniziato decenni fa a comperare case e affittarle.
- Possedete un buon patrimonio immobiliare, anche se minore di quello che valeva 10 anni fa.
- Questo patrimonio produce un certo reddito, però occorre detrarre le tasse e le spese di manutenzione e gli eventuali insolventi.

La domanda quindi è: "è ragionevole valutare con un esperto se sia opportuno o necessario iniziare a programmare una dismissione immobiliare, senza fretta, per vendere bene?"


Dopo le cattive notizie ecco quelle buone.

Avrete senza dubbio sentito parlare del “decreto rilancio” dello scorso maggio. Tra le misure prese c’è anche l’ecobonus 2020. Grazie al rimborso in 5 anni delle spese sostenute, l’ecobonus permette di effettuare in modo praticamente gratuito, e al limite senza neanche anticipare i soldi, alcuni importanti lavori di ristrutturazione energetica, come i tetti, i cappotti termici e gli impianti di riscaldamento. I limiti per unità abitativa sono piuttosto generosi: da 60 mila euro per l’isolamento delle superfici opache a 30 mila euro per unità, per la sostituzione degli impianti di riscaldamento.

Ma solo per le prime case e per i condomini.
A questo punto mi direte: “A me non interessa. Ho affittato tutte le mie seconde case”.

Vi invito a riflettere sul fatto che questa notizia in realtà interessa i vostri inquilini in quanto potenziali nuovi proprietari. L’ecobonus potrebbe quindi diventare la spinta giusta per far comprare loro la casa che adesso affittano.

Potrete avere una opportunità in più di smobilizzare parte del vostro patrimonio: gli inquilini - come neoproprietari di prima casa – potranno accedere al bonus: in sostanza è come se la comprassero con uno sconto che potrebbe arrivare anche a 90 mila euro.

É un’occasione che inizia a luglio di quest’anno e finisce a fine 2021.

A questo punto mi direte, come ha fatto un mio cliente. “Guarda che i miei inquilini sono persone ottime perchè pagano l’affitto regolarmente ma non sono in grado di comprarsela”.

L’ideale sarebbe avere degli inquilini che paghino il prezzo tutto e subito, ma se si stabilisce - con il proprio consulente patrimoniale - che ridurre il peso percentuale degli immobili sul proprio patrimonio globale è un obiettivo importante, si potrebbe valutare anche di fare credito agli inquilini senza ricorrere alla banca: fare loro un mutuo garantito da una ipoteca. Così periodicamente si riceverà una rata che non sarà più derivante dall’affitto ma da un prestito garantito.

Da un lato continuerete a ricevere un flusso di cassa come se l’alloggio fosse affittato, dall’altro avrete meno tasse e meno capitale immobilizzato.

Volete un esempio di rata? Un mutuo di 100 mila euro al 3 per cento in 20 anni vi farebbe ricevere circa 550 euro al mese.

Bene... Spero di esservi stato utile e seguitemi anche su Telegram.