Una Casa di Carta

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Comprare una casa per affittarla e/o rivenderla è stata per gli italiani, per decenni, una soluzione molto popolare per risolvere il problema dei risparmi, assieme naturalmente a prestare i soldi allo Stato.

Esaminiamo insieme alcuni aspetti che hanno reso semplice e redditizia la passione per gli immobili. Per lungo tempo i prezzi tendenzialmente saliti, la richiesta di immobili piuttosto vivace e la pressione fiscale è stata molto modesta.

Se a questo aggiungiamo poi che una transazione immobiliare è una operazione non istantanea e costosa e che il disinvestimento deve essere fatto per pacchetti piuttosto corposi possiamo spiegarci anche la tendenza di comprare e detenere l’investimento per un periodo di tempo molto lungo. Mi spiego meglio, se ho bisogno di liquidità preferisco vendere qualcosa d’altro che non una casa. Al limite mi faccio fare un prestito e metto la casa in garanzia.

Ma ci sono anche altri vantaggi nell’investimento immobiliare.

Non conoscere con frequenza quotidiana e precisione il valore del proprio investimento elimina una notevole fonte di stress. Infatti nella mente dell’investitore medio che compra un immobile c’è la nozione che tutto quello che deve fare è affittarlo e sa anche che tra 10 anni avrà certamente guadagnato.

Chi compra una azione, tutti i giorni può sapere, e spesso gli organi di informazione glielo buttano in faccia, se ha guadagnato o meno. E quindi se è stato furbo o scemo.

Capite che poter fare il punto della situazione solo quando lo vogliamo, e noi vogliamo fare il punto solo quando le cose vanno bene, è un vantaggio psicologico notevole. Fa bene all’anima.

E poiché quando investiamo, anche se diciamo di voler guadagnare il massimo - in realtà vogliamo solo un guadagno dignitoso e la cosa veramente importante è stare tranquilli - ecco che la casa ha così conquistato il cuore dei risparmiatori italiani.

Infine, almeno in apparenza, il mercato degli immobili si comporta in modo logico mentre il mercato finanziario si comporta con una logica che sfugge ai più. Così, spesso, nei momenti nei quali i media ci costringono a fare i conti con le nostre scelte di investimento azionario sbottiamo dicendo che il mercato finanziario è illogico e manipolato.

Infine un altro grande pregio dell’immobile affittato è che genera un flusso visibile di affitti.

Tutta questa tranquillità porta alla confidenza che porta a comportamenti virtuosi. Vi faccio un esempio: Immagino che questo ragionamento vi sia familiare.
Ho speso 100 per comperare un immobile, adesso ne vale 75 PERO’ mi rende sempre 3 di affitti, e visto che il prezzo è basso ne compero un altro.
Invece poiché con le azioni non c’è questa confidenza quando vanno giù vendo tutto prima di perdere anche le mutande.

Ebbene se si applicasse la stessa filosofia di investimento anche al mercato finanziario si otterrebbero risultati persino superiori a quelli degli immobili.

Oggi per la condizione economica italiana non è facile affittare bene immobile e così conosco molta gente che compera immobili all’estero. Certo, in questo caso occorre affidarsi ad intermediari e amministratori in loco e questo fa scendere il rendimento…

Tuttavia c’è una alternativa. Investire in un portafoglio azionario ben diversificato e con un’ottica di tipo immobiliare.

Compro azioni solide, diversifico, non bado alle oscillazioni e invece bado alle cedole che sono pagate periodicamente.
 
Quali sono i vantaggi? Intanto diciamo che c’è una maggiore flessibilità e minore soglia di accesso: si può iniziare anche con cifre inferiori rispetto al mercato immobiliare.
Poi praticamente non ci sono spese rispetto ad un investimento immobiliare. Niente notaio, niente intermediario. Ci potrà essere una spesa per l’amministrazione, che indicherà periodicamente cosa vendere e ricomprare.

Inoltre se serve si può disinvestire parzialmente. Mentre è noto che non è possibile vendere la stanza di un alloggio per fronteggiare una necessità.

Naturalmente mi chiederete, ma i rendimenti sono adeguati? Per avere una risposta vi invito a contattarmi, vi manderò un articolo che abbiamo pubblicato di recente su Milano finanza.

E per chi volesse approfondire potrò entrare nel dettaglio di cosa abbiamo fatto più di recente per un nostro cliente. Comunque sì, la risposta è positiva i rendimenti cedolari sono buoni e nel lungo termine il capitale si rivaluta.

Perchè il 5G affonderà i box auto

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Oggi si parla molto di 5G, la tecnologia che servirà per l’internet delle cose. Quella tecnologia per cui se il latte starà per scadere il frigorifero ce lo dirà con un whatsapp. 

O se preferite il 5G è quella tecnologia che farà tirare su e giù le tapparelle di casa, a seconda dell’esposizione solare, in modo da mantenere adeguata la temperatura dell’abitazione con il minor dispendio possibile di energia.

Si tratta della stessa tecnologia che in un futuro non remoto ci offrirà le auto a guida autonoma. Auto che guidandosi da sole rivoluzioneranno il modo con il quale ci muoviamo.

Come diceva J. Rifkin 20, anni fa, noi viviamo nell’era dell’accesso: non è più importante possedere un oggetto. E’ importante godere dei vantaggi che quell’oggetto offre.

Non avete notato come oggi le case automobilistiche vogliano affittarvi l’auto anziché vendervela? Vogliono vendervi la mobilità, restando loro proprietari dell’auto.

Oggi mediamente le auto restano restano ferme per il 95% del tempo della loro esistenza.
E questo è un enorme spreco di capitale. Il fatto è che questo costo mi serve per avere la garanzia di trovare sotto casa o sotto l’ufficio un’auto che mi trasporti dove voglio. In realtà già adesso capiamo che è poco redditizio possedere un veicolo. Ma l’alternativa è più cara. Oggi l’alternativa è pagare un uomo alla guida, ma se domani guidasse un computer?

Un domani non troppo remoto avremo una app sul telefonino che invece che chiamare il taxi chiamerà l’auto. Noi pagheremo questo servizio in base al modello dell’auto desiderata e in base al tempo che siamo disponibili ad aspettarla. Come già avviene per per certi voli aerei. Meno avremo vincoli di tempo e meno pagheremo il servizio.

Le conseguenze di questa evoluzione non sono banali, il numero di auto in circolazione scenderà sensibilmente e la percentuale di utilizzo per veicolo salirà sensibilmente. Tuttavia la redditività delle case automobilistiche sarà comunque elevata perché venderanno ad ognuno di noi il valore della tratta che ci interessa.

E tutto questo ha a che vedere con gli investimenti? Sicuramente. A parte chi desidera investire in azioni di aziende automobilistiche chi ha sempre investito in box auto dovrà stare molto attento.

Una volta parlavo con un signore che era appassionatissimo di box auto. Appena aveva qualche migliaio di euro comprava un box.

Mi diceva: “Le case sono un problema. Se l’inquilino non paga il giudice non lo caccia via facilmente. Invece il box è un lusso: nessun giudice ha mai concesso un box ad un inquilino moroso. Poi i box si comprano con poco e si rivendono facilmente. Sono il miglior affare della vita”.

Poiché questa persona è molto anziana facilmente resterà convinto per sempre che i box sono il miglior affare. Se invece fossi suo figlio inizierei a diversificare.

Infatti riprendendo il discorso, quando la guida autonoma prenderà piede e questo accadrà entro una decina di anni, il numero delle auto in circolazione e il numero di auto possedute da privati calerà. Quindi calerà anche la domanda di box, semplicemente perchè non ci sarà più l’esigenza di ricoverare la propria auto. 

 

Ma un calo della domanda genera necessariamente un calo della redditività e questo vale per ogni tipo di bene, anche per i box. 
Quindi il figlio del sagace investitore in box potrebbe trovarsi di fronte ad un problema inaspettato: avere ereditato una fabbrica di fruste, in un mondo che ha scoperto l’automobile.

L'incognita del ciclo economico

Il ciclo economico è maturo ma forse non è ancora terminato.
Quali sono le implicazioni per gli investitori?

Perchè è bruciata Notre Dame

Mi chiedo quale lezione si possa trarre da questa disgrazia.

Non la considero una tragedia poiché non sono morte delle persone, ed è naturale che le cose periscano.

Sarebbe però uno spreco non ricavarne un insegnamento.

Il primo pensiero che mi viene in mente è che: “ogni lasciata è persa”. Se avessi avuto in animo di andare a visitare la chiesa ed avessi rimandato, avrei perso una occasione e, in un certo senso, per sempre. Occorre quindi essere preparati a cogliere l’attimo, anche se il corollario non banale di questa affermazione è sapere cosa farsene, dell’attimo colto.

Un altro spunto è: attenzione alle correlazioni spurie. Ovvero, ad esempio, ad interpretare fatti casuali come più ci fa comodo. Siamo pronti a stigmatizzare il solito imbecille che afferma che il rogo di una chiesa è il segno che una divinità che è più grande di un’altra, ma quando il caso ci liscia il pelo nella direzione giusta ci dimentichiamo prontamente della nostra razionalità e andiamo come pecore verso la direzione gratificante ma irragionevole.

La precedente considerazione ci porta molto vicini alla quotidianità. Se non siamo i burattini di una divinità capricciosa vuol dire che è basilare capire che quello che facciamo e come lo facciamo importa, poiché impatta nelle nostre vite e in quelle degli altri.

Immagino che si scoprirà che l’incendio sarà stato generato da un corto circuito e si punirà chi si presume abbia lavorato male; l’operaio specializzato che ha disatteso l’ordine di servizio; il caposquadra che non ha vigilato; il direttore dei lavori e così via. Forse si arriverà a scoprire che l’appalto del restauro era stato affidato con qualche leggerezza o peggio.

Tuttavia, man mano che si ascende verso l’apice della catena gerarchica, le responsabilità legali diventeranno sempre più evanescenti. Questo meccanismo assicura ai vertici, a qualsiasi vertice, e quasi sempre, l’impunità legale, salvo che nel caso delle rivoluzioni, dove si è messi al muro per il solo fatto di appartenere ad un determinato gruppo.

Quindi se “i vertici” sono per definizione quasi sempre indenni dalle responsabilità occorrerebbe sceglierli sulla scorta della capacità di fare “fare bene”, in termini di moralità e professionalità. La presenza di solo uno dei due requisiti non basta.

Fin qui saremo, immagino, tutti d’accordo, ma attenzione poiché il corollario di questa considerazione è devastante. Il prossimo passaggio mette a nudo la nostra incoerenza

Molti sono pronti a stigmatizzare il genitore che aggredisce l’insegnate. Il genitore che pretende un trattamento di favore per il suo piccolo è lo stesso che si lamenta che le cose non vanno bene e vuole un uomo forte per “rimettere le cose a posto”. Non vede nell’insegnate un primo baluardo che la società aperta (in senso popperiano) pone a propria difesa, contro un cittadino che, se mal abituato, lavorerà male. Non importa se il ragazzino trattato con severità non sarà mai un chirurgo. Vediamo che carpentiere o un elettricista sciatti possono comunque fare danni epocali.

Quindi oltre agli esempi di corruzione diretta, ovvero affidare agli amici non meritevoli un incarico, esiste una modalità ugualmente dannosa di comportarsi: il lassismo, la piaggeria per convenienza elettorale.

Se non si riconosce che Notre Dame è bruciata per assenza di etica sarà bruciata invano.

Ma riconoscerlo implica che dobbiamo gettare nel suo rogo il nostro ego e chi ci “liscia il pelo”.
E questo è un esercizio faticoso, ma l’alternativa è già sotto i nostri occhi.

L’Italia a cavallo della tigre deve preoccupare anche i risparmiatori

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Nonostante il vigoroso rimbalzo dei mercati e la politica monetaria ritornata di nuovo accomodante le preoccupazioni di fine anno non sono scemate. Vediamo alcuni aspetti.

• La fragilità del debito italiano. Non è l’importo in sé e volendo neanche il rapporto debito Pil ad essere preoccupante. Estremizzando molto non esiste un punto di non ritorno, non è un confine fisico superato il quale “si muore”: semplicemente se una grandezza - il debito – cresce più della grandezza che serve per ripagarlo – il PIL – questo diventa insostenibile alla lunga. 
• Il debito pubblico italiano ha elevata vita residua e questo concede a chi governa pro tempore l’illusione di essere in grado di non restare con il cerino in mano, e quindi rimanda gli interventi necessari ma dolorosi. E prima che gli elettori capiscano che la situazione è compromessa passa molto tempo. E quando se ne accorgono sarà tardi per fare qualcosa.
• Ci sono almeno due modi per per rendere sostenibile un debito. Pagarlo facendo dei sacrifici o non pagarlo. Poiché nessun governo ha avuto la forza di imporre i sacrifici, prima di tutto a sé stesso tagliando la macchina elefantiaca dello stato, ogni giorno che passa ci si avvicina sempre di più alla possibilità di un amaro finale.
• Così la politica debole da 40 anni fa crescere il rapporto debito PIL e nessuno neanche il governo attuale sta veramente facendo qualcosa per cambiare rotta.
• In un contesto nel quale l’economia mondiale sta rallentando, la Germania riduce drasticamente le proprie previsioni di crescita a meno dell’1% per quest’anno. E considerando che, tanto per fare un esempio, circa il 40% di una BMW si fabbrica in Italia. Diventa chiaro che se i cinesi non comperano più BMW noi andiamo a bagno.
• La rappresentazione plastica di questa situazione di debolezza è rappresentata dal differenziale dei tassi pagati dal titolo decennale portoghese e quello Italiano. ll Portogallo ha tassi che sono la metà dei nostri, eppure i rating cioè gli esami clinici sono i medesimi. Quindi le grandi agenzie di rating mettono sullo stesso piano Italia e Portogallo, e questo evidenzia che non c’è un complotto mondiale da parte delle agenzie o di poteri occulti. Tuttavia il mercato, cioè ognuno di noi, quando siamo chiamati a scegliere per noi stessi, sceglie e fa il prezzo. E per questo noi paghiamo il doppio del Portogallo. E lo spread è il sintomo di questa situazione.

Chi investe deve tenere conto che sta iniziando il gioco delle sedie, quando la musica finirà chi sarà più lento non troverà da sedersi.

Tassi bassi ancora a lungo

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Secondo il Responsabile dell'Ufficio Studi della Cellino e Associati SIM le parole di Draghi lasciano immaginare che i tassi dell'area euro non si alzeranno presto.

Eredità: tramandare solo il buono

Non mi interessano queste cose se le vedranno i miei figli. I miei figli vanno d'accordo, non sarà un problema e adesso non ci voglio pensare sono troppo occupato. Ho un solo figlio e quindi la mia sarà una successione facile... Beh! E chi l'ha detto?