Possiedi case e le affitti? Questa informazione potrebbe interessarti

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Lo scorso autunno ho fatto alcune puntate sugli immobili. Ed oggi ci ritorniamo.

In autunno ho risposto alla domande che trovate qui sotto.

Gli immobili sono l’investimento del futuro?
Quanto rende una casa a Milano?
Quanto rende una casa a Torino?
Comprare azioni o affittare una casa? (parte 1)
Comprare azioni o affittare una casa? (parte 2)
Una casa a Cortina o a Courmayeur?

Inoltre chi mi segue da più tempo inoltre sa che ho creato il concetto di “imbuto immobiliare” 

Imbuto immobiliare vuol dire che a causa
- della elevata età media della popolazione,
- della polarizzazione della ricchezza,
- del basso tasso di natalità degli italiani,
- del grande patrimonio immobiliare disponibile,
per molto tempo sul mercato ci saranno più venditori che compratori di immobili e i compratori saranno prevalentemente “i nuovi italiani” i quali, loro malgrado, saranno acquirenti di immobili di fascia bassa.

Ma perché gli immobili potrebbero diventare un problema per le generazioni giovani?

E’ noto che gli immobili drenano liquidità, sia a causa delle tasse che a causa delle spese di gestione. Quindi se i giovani erediteranno più case di quelle che potranno usare, dovranno prevedere un cospicuo flusso di liquidità in uscita. Ma a differenza dei padri facilmente vivranno un periodo di crescita economica modesta e potrebbero avere difficoltà a reperirla.

Se dovesse capitare un periodo difficile sia collettivo che personale potrebbero non avere tutta la liquidità che serve per mantenere gli immobili, ed essere costretti a vendere rapidamente con un sacrificio di prezzo, avvilendo così gli sforzi dei genitori o dei nonni.

Insomma, anche se nel nostro cuore gli immobili sono sempre un ottimo investimento ci sono alcuni indizi che ci impongono di valutare più attentamente il loro peso all’interno del patrimonio familiare, perché in caso di crisi potrebbero diventare un problema.

Ovviamente vendere un immobile è una operazione difficile, sia dal punto di vista sentimentale sia dal punto di vista materiale. E’ quindi buona norma pianificare questa operazione per tempo, per evitare di vendere in fretta.

Adesso vi faccio la domanda importante di questa puntata.

Vi riconoscete nella descrizione che segue?
- Vostro nonno o vostro padre ha iniziato decenni fa a comperare case e affittarle.
- Possedete un buon patrimonio immobiliare, anche se minore di quello che valeva 10 anni fa.
- Questo patrimonio produce un certo reddito, però occorre detrarre le tasse e le spese di manutenzione e gli eventuali insolventi.

La domanda quindi è: "è ragionevole valutare con un esperto se sia opportuno o necessario iniziare a programmare una dismissione immobiliare, senza fretta, per vendere bene?"


Dopo le cattive notizie ecco quelle buone.

Avrete senza dubbio sentito parlare del “decreto rilancio” dello scorso maggio. Tra le misure prese c’è anche l’ecobonus 2020. Grazie al rimborso in 5 anni delle spese sostenute, l’ecobonus permette di effettuare in modo praticamente gratuito, e al limite senza neanche anticipare i soldi, alcuni importanti lavori di ristrutturazione energetica, come i tetti, i cappotti termici e gli impianti di riscaldamento. I limiti per unità abitativa sono piuttosto generosi: da 60 mila euro per l’isolamento delle superfici opache a 30 mila euro per unità, per la sostituzione degli impianti di riscaldamento.

Ma solo per le prime case e per i condomini.
A questo punto mi direte: “A me non interessa. Ho affittato tutte le mie seconde case”.

Vi invito a riflettere sul fatto che questa notizia in realtà interessa i vostri inquilini in quanto potenziali nuovi proprietari. L’ecobonus potrebbe quindi diventare la spinta giusta per far comprare loro la casa che adesso affittano.

Potrete avere una opportunità in più di smobilizzare parte del vostro patrimonio: gli inquilini - come neoproprietari di prima casa – potranno accedere al bonus: in sostanza è come se la comprassero con uno sconto che potrebbe arrivare anche a 90 mila euro.

É un’occasione che inizia a luglio di quest’anno e finisce a fine 2021.

A questo punto mi direte, come ha fatto un mio cliente. “Guarda che i miei inquilini sono persone ottime perchè pagano l’affitto regolarmente ma non sono in grado di comprarsela”.

L’ideale sarebbe avere degli inquilini che paghino il prezzo tutto e subito, ma se si stabilisce - con il proprio consulente patrimoniale - che ridurre il peso percentuale degli immobili sul proprio patrimonio globale è un obiettivo importante, si potrebbe valutare anche di fare credito agli inquilini senza ricorrere alla banca: fare loro un mutuo garantito da una ipoteca. Così periodicamente si riceverà una rata che non sarà più derivante dall’affitto ma da un prestito garantito.

Da un lato continuerete a ricevere un flusso di cassa come se l’alloggio fosse affittato, dall’altro avrete meno tasse e meno capitale immobilizzato.

Volete un esempio di rata? Un mutuo di 100 mila euro al 3 per cento in 20 anni vi farebbe ricevere circa 550 euro al mese.

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