Vivere di rendita - parte 2

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La seconda parte dell'argomento più gettonato di questi tempi.

Vivere di rendita - parte 1

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E' possibile vivere di rendita oggi? I tassi bassi indicano che non è certo facile.
Quali considerazioni ed accorgimenti sono necessari?

Economia giù e Mercati su?!

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Per quale ragione i mercati non si comportano in modo "logico"? Perché quando l'economia va male salgono? C'è un senso? E che ricadute ci sono per gli investitori?

Comprare una casa a Cortina o a Courmayeur?

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Concludiamo oggi il ciclo dedicato agli immobili.
L’assunto di base è che in un periodo come questo far rendere un patrimonio è difficile.

Siamo nella situazione che Keynes definì “eutanasia del rentier”: cioè oggi non si può più vivere con i soli interessi del proprio capitale.
E gli immobili non pare possano sfuggure a questa condizione.

Dopo aver visto nelle precedenti puntate quali flussi di reddito può procurare l’acquisto di una casa a Milano o Torino, rispondiamo adesso alla domanda: “Una casa in una zona turistica prestigiosa potrebbe essere un investimento da reddito più attraente di quello di una casa in città?”

Vi invito a rivedere i miei video che esplorano le opportunità del mercato immobiliare a Milano e Torino ma anche i pro ed i contro tra l’acquisto di una casa e l’acquisto di un portafoglio azionario ben diversificato.

Come già sapete sul sito dell’Agenzia delle Entrate - effettuando le apposite interrogazioni - compaiono i valori delle compravendite immobiliari effettuate nel secondo semestre del 2018.  Così ho interrogato il database per le due località menzionate.

Come sempre i dati rappresentano una descrizione sintetica della realtà e più il campione è piccolo - e ovviamente Cortina e Courmayeur sono piccoli  - e più sono possibili le eccezioni. Infatti i due paesi hanno meno di 40 “aree omogenee” contro le molte centinaia di Milano e Torino. Non solo, Cortina appare decisamente urbanisticamente più uniforme: ha solo 7 aree adibite ad abitazioni tra appartamenti e ville mentre Courmayeur ne ha 19.

Mentre a Cortina non ci sono abitazioni economiche a Courmayeur si trovano. Ma a Cortina non si trovano abitazioni in ottimo stato di conservazione mentre a Courmayeur si.

E per concludere a Courmayeur mancano moltissimi dati sugli affitti. Cosa che mi ha lasciato perplesso. Occorre però puntualizzare che la popolazione residente a Cortina è doppia rispetto a quella di Courmayeur. Da questi dati sembra quasi che mentre Cortina viva di affitti a terzi a Courmayeur ci sia una certa attività ma siano molto presenti  seconde case di alta qualità che non vengono affittate.

Per questa situazione di maggiore dispersione statistica dei dati piuttosto che offrire - come avevo fatto per le grandi città - una rappresentazione media, oggi farò un esempio di acquisto di casa di alta gamma.

Ecco la tabella di Cortina: 

per acquistarla si può arrivare a quasi 14 mila euro al metro e spendere 40 mila euro di affitto all’anno, anche se immagino che sia difficile che si possa tenerla affittata per 12 mesi. Ritengo quindi che lo pseudorendimento del 3% circa, sia non indicativo della realtà.

Per Courmayeur dove non ho dati per gli affitti di abitazioni di maggior prestigio, e quindi prendo come approssimazione lo pseudorendimento medio di altre fasce di appartamenti. E possiamo vedere che siamo sul 2,45%

Insomma sembra che mettere a reddito una abitazione in una di queste prestigiose località in realtà non sia in apparenza così conveniente, anche se occorre non nascondersi dietro un dito. Possiamo immaginare che ci sia anche del sommerso e che - poiché la zona che stiamo studiando è piccola - è possibile che questo sommerso pesi percentualmente in modo significativo.

Ma anche continuando provocatoriamente in questa direzione se volessimo raddoppiare gli pseudorendimenti che ho mostrato ci troveremmo sempre all’interno di una situazione ben nota. Se infatti ricordate i rendimenti delle abitazioni di molti quartieri di Milano e Torino sono in quel range.

Insomma comperare in montagna una casa per metterla a reddito non aiuta a migliorare la situazione del povero (si fa per dire) Paperone che cerca di mettere a frutto uno o due milioni di euro. Semmai la peggiora, perché per ciascuna incombenza manutentiva o burocratica occorre delegare qualcuno e pagarlo, o correre…

Cosa possiamo ancora dire? Anche qui, come altrove si evidenzia che gli immobili industriali e commerciali sono rendono maggiormente, ma abbiamo già detto che un immobile di quel tipo è più impegnativo di una casa.

Possiamo quindi concludere la nostra esplorazione affermando che che comperare una casa in montagna ha senso se la si vuole utilizzare, e solo residualmente può essere messa a reddito. Gli inconvenienti dovuti alla distanza dalla propria residenza ne complicano la gestione, e diventa difficile non avvalersi di servizi di professionisti e artigiani del luogo, con una conseguente diminuzione della rendita e minore controllo della qualità del servizio offerto.

Comprare azioni vs affittare una casa – Parte 2

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Anche se sono un consulente finanziario, non pensiate che adesso tessa le lodi dell’investimento azionario. 

Investire in azioni è materialmente facile, economicamente conveniente e pratico ma psicologicamente difficile, specie se non si è accompagnati da un esperto. Oggi vedremo più in dettaglio perché.

Ritorniamo alla persona che ha mezzo milione di euro in obbligazioni in scadenza e che ha il problema di trovare una alternativa che renda.
Le obbligazioni buone sono a rendimento 0 o sotto; le altre sono tremendamente rischiose o denominate in valuta straniera e quindi offrono una serie di problemi non banali, come il tasso di cambio che oscilla e la stabilità del creditore.

Scegliere simili valori obbligazionari è - entro certi limiti - assimilabile a scegliere azioni e quindi per brevità tratterò l’argomento parlando genericamente di azioni, ma occorrerebbe in realtà essere più precisi e dire “investimento in valori mobiliari”.

Torniamo al nostro investitore. Al momento esatto della scadenza delle obbligazioni, senza perdere un minuto ha modo di comperare nella stessa banca delle obbligazioni un investimento azionario.
Ai tempi dei nostri nonni si comperavano le azioni delle Generali, perché “erano buone”, oggi è decisamente più prudente effettuare una ampia diversificazione.
Inoltre, facilmente, il vostro “amico in banca” vi offrirà una serie di fondi comuni o peggio dei certificati. Non ascoltatelo.

Tendenzialmente gli strumenti più adatti e convenienti (per il cliente) per approcciare il mercato finanziario se una persona ha un capitale di almeno un paio di centinaia di migliaia di euro sono o gli investimenti diretti o gli ETF, o un mix delle due cose. Se non sapete cosa sono gli ETF posso dirvi che sono dei fondi comuni scambiati in Borsa e che trattano azioni, obbligazioni e oro petrolio... valute.
Cercate le mie puntate su questo argomento o googlate.

Teoricamente potreste comperare un solo ETF azionario su un indice mondiale, e con una commissione della banca inferiore allo 0,5% del capitale (cioè una frazione della parcella del notaio e della commissione dell’agente immobiliare) avrete messo immediatamente all’opera il vostro capitale, senza tempi morti, interventi di imprese di ristrutturazione, inizio lavori, architetti e ricerca dell’inquilino giusto.

Ci sono spese si condominio? Certo. L’ETF non ha commissioni di ingresso ma ha commissioni di gestione. Ma ve la cavate con poco. Alcuni decimi di punto percentuale all’anno. E poi, ma solo se lo volete, c’è il costo della consulenza cioè della persona che vi indica come provare a migliorare il vostro investimento. Ma è una scelta facoltativa, come dare in gestione ad una agenzia il vostro immobile.

A questo punto mi direte ma dove è il frutto? Dove è l’affitto? Nelle cedole che periodicamente, una o due volte all’anno, stacca l’ETF. Ovviamente dovete scegliere un ETF a stacco dei dividendi, non ad accumulazione.

Ovviamente con un paniere personalizzato le scelte possono essere fatte in modo molto più dettagliato. Ma per il fai da te basta informarsi un po’ e si riesce già abbastanza bene. Infatti la scelta è solo una parte del trucco.

Qualcuno potrebbe dire: “Ma allora perché non comperare da soli le azioni?”
Perchè un ETF può incorporare molte centinaia o migliaia di azioni e tutto con una sola operazione. Un privato finisce con il comprarne solo una decina, e se tra queste c’è una nuova Enron o Parmalat si prende una sberla incredibile.

Quindi il fai da te, ammesso che siate intenzionati a farlo, fatelo sugli ETF.

Ma poi scusate, se non avete idea di quale casa comperare perché immaginarsi che sappiate quali azioni o ETF comperare? Solo perché sono facili da acquistare? Attenzione!

Inoltre non avrete problemi di insolvenza. Se una azione un anno non pagherà la cedola le altre lo pagheranno. E poi ci sono ETF che selezionano apposta titoli che notoriamente offrono cedole elevate.
Quindi anche sotto questo aspetto siete abbastanza coperti. Inoltre se doveste vendere per fronteggiare un imprevisto, riuscireste a farlo per l’importo esatto dell’imprevisto, praticamente senza costi ed in tempo reale.

Inoltre non serve neanche compilare la dichiarazione dei redditi. La banca farà tutto in automatico.

E i rendimenti? Il vostro professionista di riferimento vi saprà dare una risposta precisa, ma direi che sono decisamente meglio di quelli immobiliari.

A questo punto salterà su qualcuno e dirà con un sorrisetto: ”eh ma le azioni perdono...”.
Risposta secca. Invece le case no?

Risposta articolata. Se si comperano 1000 azioni differenti di tutto il mondo e si tiene l’investimento come se si facesse per una casa; otto, dieci anni o più è statisticamente poco probabile che il capitale non sia salvaguardato. Ad esempio ho ereditato una casa nel 2000 e ce l’ho ancora. Se avessi ricevuto un paniere di azioni ben diversificato dal 2000 ad oggi avrei un capitale raddoppiato. Quindi direi che la competizione c’è di sicuro. 

Mi chiederete: “Ma allora se c’è tutta questa convenienza perché non ci sono così tanti investitori soddisfatti in azioni, in giro?”.

Ottima la domanda. Tragica la risposta. L’uomo non ha imparato ad avere paura delle cose pericolose, ma ha paura delle cose che fanno paura.

I soldi sono l’essenza del desiderio più nascosto che ciascuno di noi ha in fondo alla propria anima. E i soldi, non sono mai solo soldi, ma sono pezzi di noi stessi.

Per questo perdere soldi reca un dolore doppio rispetto al guadagnarne. E quando i soldi sono immobilizzati in una casa tutto va meglio. Ci si mette un anno per venderla perché occorre trovare un acquirente e occorre andare dall’agente immobiliare e dal notaio per farlo. Quindi se abbiamo preso uno spavento passa molto tempo prima di agire e quindi si possono prendere decisioni più ponderate.

Quando invece parliamo di azioni o più in generale di investimenti finanzari diventiamo matti. Un giorno presi dall’euforia vogliamo prender profitto perché temiamo che domani il mercato possa scendere e ci daremmo del cretino se non ne approfittassimo subito. Il giorno dopo vogliamo vendere tutto per timore di perdere il capitale.

Il capitale si perde quando l’azienda fallisce non quando il suo valore diminuisce. L’idea di perdere tutto, se l’investimento è fatto con un po’ di criterio, è solo un fantasma che agita le nostre notti. Il rischio diperdere soldi con un orizzonte temporale di 10 anni è plausibile solo nel caso in cui l’economia di tutto il mondo andasse male per 10 anni e non ci fossero possibilità di ripresa.

Una sola scelta di investimento è per sua natura un investimento più rischioso. Hai un solo colpo e deve andare bene. Chiedetelo a chi ha comperato una casa in una zona sismica o una multiproprità in Egitto. O una sola azione.

Per dirla tutta: una parte del mio lavoro è costruire un portafoglio che abbia le caratteristiche adeguate alla personalità del mio cliente, per ridurre l’impatto emotivo. Il resto del tempo sono pagato per tenere fermo chi vuole migliorare la situazione o per prendermi i rimbrotti perché “era evidente che il mercato sarebbe sceso”.

Se entrambi resistiamo alla fine i risultati si vedono.