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Concludiamo oggi il ciclo dedicato agli immobili.
L’assunto di base è che in un periodo come questo far rendere un patrimonio è difficile.
Siamo nella situazione che Keynes definì “eutanasia del rentier”: cioè oggi non si può più vivere con i soli interessi del proprio capitale.
E gli immobili non pare possano sfuggure a questa condizione.
Dopo aver visto nelle precedenti puntate quali flussi di reddito può procurare l’acquisto di una casa a Milano o Torino, rispondiamo adesso alla domanda: “Una casa in una zona turistica prestigiosa potrebbe essere un investimento da reddito più attraente di quello di una casa in città?”
Vi invito a rivedere i miei video che esplorano le opportunità del mercato immobiliare a Milano e Torino ma anche i pro ed i contro tra l’acquisto di una casa e l’acquisto di un portafoglio azionario ben diversificato.
Come già sapete sul sito dell’Agenzia delle Entrate - effettuando le apposite interrogazioni - compaiono i valori delle compravendite immobiliari effettuate nel secondo semestre del 2018. Così ho interrogato il database per le due località menzionate.
Come sempre i dati rappresentano una descrizione sintetica della realtà e più il campione è piccolo - e ovviamente Cortina e Courmayeur sono piccoli - e più sono possibili le eccezioni. Infatti i due paesi hanno meno di 40 “aree omogenee” contro le molte centinaia di Milano e Torino. Non solo, Cortina appare decisamente urbanisticamente più uniforme: ha solo 7 aree adibite ad abitazioni tra appartamenti e ville mentre Courmayeur ne ha 19.
Mentre a Cortina non ci sono abitazioni economiche a Courmayeur si trovano. Ma a Cortina non si trovano abitazioni in ottimo stato di conservazione mentre a Courmayeur si.
E per concludere a Courmayeur mancano moltissimi dati sugli affitti. Cosa che mi ha lasciato perplesso. Occorre però puntualizzare che la popolazione residente a Cortina è doppia rispetto a quella di Courmayeur. Da questi dati sembra quasi che mentre Cortina viva di affitti a terzi a Courmayeur ci sia una certa attività ma siano molto presenti seconde case di alta qualità che non vengono affittate.
Per questa situazione di maggiore dispersione statistica dei dati piuttosto che offrire - come avevo fatto per le grandi città - una rappresentazione media, oggi farò un esempio di acquisto di casa di alta gamma.
Ecco la tabella di Cortina:
per acquistarla si può arrivare a quasi 14 mila euro al metro e spendere 40 mila euro di affitto all’anno, anche se immagino che sia difficile che si possa tenerla affittata per 12 mesi. Ritengo quindi che lo pseudorendimento del 3% circa, sia non indicativo della realtà.
Per Courmayeur dove non ho dati per gli affitti di abitazioni di maggior prestigio, e quindi prendo come approssimazione lo pseudorendimento medio di altre fasce di appartamenti. E possiamo vedere che siamo sul 2,45%
Insomma sembra che mettere a reddito una abitazione in una di queste prestigiose località in realtà non sia in apparenza così conveniente, anche se occorre non nascondersi dietro un dito. Possiamo immaginare che ci sia anche del sommerso e che - poiché la zona che stiamo studiando è piccola - è possibile che questo sommerso pesi percentualmente in modo significativo.
Ma anche continuando provocatoriamente in questa direzione se volessimo raddoppiare gli pseudorendimenti che ho mostrato ci troveremmo sempre all’interno di una situazione ben nota. Se infatti ricordate i rendimenti delle abitazioni di molti quartieri di Milano e Torino sono in quel range.
Insomma comperare in montagna una casa per metterla a reddito non aiuta a migliorare la situazione del povero (si fa per dire) Paperone che cerca di mettere a frutto uno o due milioni di euro. Semmai la peggiora, perché per ciascuna incombenza manutentiva o burocratica occorre delegare qualcuno e pagarlo, o correre…
Cosa possiamo ancora dire? Anche qui, come altrove si evidenzia che gli immobili industriali e commerciali sono rendono maggiormente, ma abbiamo già detto che un immobile di quel tipo è più impegnativo di una casa.
Possiamo quindi concludere la nostra esplorazione affermando che che comperare una casa in montagna ha senso se la si vuole utilizzare, e solo residualmente può essere messa a reddito. Gli inconvenienti dovuti alla distanza dalla propria residenza ne complicano la gestione, e diventa difficile non avvalersi di servizi di professionisti e artigiani del luogo, con una conseguente diminuzione della rendita e minore controllo della qualità del servizio offerto.
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