Le sorprese del mercato immobiliare a...Torino

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Nel precedente video vi avevo parlato della grande miniera di informazioni utili rappresentata dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Riassumo i punti essenziali: nel sito dell’Agenzia delle Entrate andando nell’Osservatorio dei Prezzi immobiliari c’è il modo di ottenere una indicazione del valore minimo e massimo - al metro quadro - per la vendita o l’affitto di un immobile, su tutto il territorio nazionale, con una suddivisione fine delle aree.


Facciamo un esempio: l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate non dice semplicemente: “a Torino in centro le case valgono x al metro quadro”, ma dice: “Nel secondo semestre dell’anno scorso, in zona via Garibaldi un negozio / appartamento si comperava a tot al metro o lo si affittava a tot altro”.

Dicevo che la partizione delle zone è molto fine perché il database distingue - per esempio - tra piazza Castello, piazza Solferino e via Garibaldi, e chi conosce Torino, sa che sono molto vicine. Verrebbe quasi da dire che sono la stessa zona; e invece no. A Torino, per l’Osservatorio Immobiliare ci sono 339 zone omogenee.

Nel corso della precedente chiacchierata avevo poi introdotto un indicatore sintetico di mia invenzione che avevo chiamato “pseudorendimento”, e che si ottiene dal rapporto tra il valore di affitto e il prezzo di vendita. D’ora in avanti - per questa puntata - sappiate che anche se dirò rendimento in realtà intenderò pseudorendimento.

L’ho chiamato così perché la percentuale che si ottiene non è un vero rendimento. Un rendimento è dato dal guadagno - cioè ricavi meno spese - diviso il capitale investito. Ma qui non c’è modo di ottenenre una indicazione precisa delle spese ma solo dei ricavi. Se cercate nella puntata precedente potrete vedere più nel dettaglio quali voci di spesa mi erano venute in mente.

L’altra volta poi, sulla scorta dei dati di Milano avevo fatto alcune considerazioni sui pro e i  contro di comperare una casa in centro o in periferia, per metterla a reddito. 

Oggi faremo il medesimo ragionamento per due zone di Torino, ma poi amplieremo il ragionamento.

Nel concreto un appartamento di 100 metri in zona corso Vinzaglio costa circa 240 mila euro e rende circa 8 mila euro di affitto. Lo pseudorendimento è quindi del 3,44%; mentre un appartamento della stessa metratura a Mirafiori sud costa circa 140 mila euro e rende un affitto di 7500 euro, con un rendimento del 5,31%.

Qui vedete la tabella





Vedere una differenza di rendimento così importante mi ha lasciato molto perplesso, perché a Milano la differenza tra il centro e la periferia non era così marcata. Questo perché - probabilmente - a Milano la periferia cittadina è al di fuori del comune amministrativo.

Dopo avere visto queste differenze a Torino, mi sono chiesto cosa sarebbe accaduto se avessi creato una mappa della città usando come criterio lo pseudorendimento. Fare cioè una hit parade dei quartieri che rendono di più, invece in base alla posizione.

Fatte le dovute elaborazioni ho avuto due sorprese.

La prima è che non sono le abitazioni che danno i rendimenti maggiori, ma i locali commerciali e i box; é logico a pensarci, ma non me lo aspettavo.
La seconda è che se si ragiona sui rendimenti l’attrattività del centro città è limitata.

Alcuni esempi.

Il rendimento dei negozi: è massimo nella zona Garibaldi o in Piazza Carlina con uno pseudorendimento del 13-15%, mentre in fondo alla classifica c’è via Roma, piazza Solferino e il quartiere del Cimitero Monumentale, con rendimenti del 7% circa.

Per i posti auto e box le zone migliori sono quelle centrali, come era immaginabile, ma le peggiori, abbastanza inaspettatamente, sono Piazza Carducci, Cavoretto. Ultima la zona Corona nord ovest. Con rendimenti che vanno dal 10% al 6%.

Gli uffici hanno rendimenti dall’8 al 5% e le zone migliori sono Marmolada, Palermo e Lingotto. Le peggiori sono San Secondo, Duchessa Jolanda e Garibaldi.

Infine, rullo di tamburi per la classifica delle abitazioni. Al primo posto con uno pseudorendimento del 7% troviamo le zone del Cimitero Monumentale, corso Palermo, piazza Rebaudengo. Ultime in classifica troviamo Via Roma, piazza Carlina, la zona collinare di Superga, corso De Gasperi, Piazza Crimea.

Questa mia incursione sull’immobiliare, nata casualmente, mi ha permesso di fare alcune riflessioni.

Se ci si allontana un po’ dall’idea fisica del mattone e si guardano i numeri e le statistiche si possono intravvedere le stesse strutture della finanza.

Mi direte: “Certo, si vede la stessa struttura dell’investimento obbligazionario”.

E no, amici. Siamo più vicini all’investimento azionario. E dirà qualcuno: “Non è possibile”.

Facciamo un esame comparato.

Una obbligazione tranquilla offre:
1) un rendimento costante nel tempo, la cedola;
2) la sicurezza di ricevere alla scadenza il capitale iniziale.

Una azione offre:
1) un rendimento variabile, cioè il dividendo, che varia in base alle politiche di ogni sociatà. Ci sono molte aziende come per es. Intesa San paolo che hanno una politica programmatica di alti dividenti oltre il 7% 8%;
2) un capitale finale che dipende dalle condizioni di mercato.

Un appartamento offre:
1) un flusso di reddito abbastanza stabile, ma non certo costante come un flusso cedolare. Infatti il padrone di casa deve fronteggiare incognite come le problematiche della solvibilità dell’inquilino; i periodi di “sfitto”; i lavori di manutenzione straordinaria; l’insolvenza di un condomino.
2) Un capitale finale che dipende dalle condizioni di mercato ed oggi non c’è garanzia di riavere indietro i soldi investiti.

Lo scenario per gli investitori è cambiato, come vi ho detto nel mio video sull’imbuto immobiliare: la bassa inflazione, la popolazione che non cresce, i redditi in diminuzione creano condizioni opposte a quelle che hanno fatto della casa l’investimento più amato dagli italiani.

Gli uomini sono abitudinari e cercano un rifugio nelle cose note. Ma cosa succede se le cose che non fanno paura diventano pericolose?
Alcuni investitori oggi hanno ancora fiducia cieca negli immobili, esattamente come una volta l’avevano nelle banche e nei prodotti che offrivano.

Il mercato immobiliare è morto? No di certo: ma è diventato molto più tecnico di un tempo. Una volta bastava comperare, adesso no. Occorre seguire il mercato.

Il mercato immobiliare attuale assomiglia sempre di più a quello finanziario: laddove ci sono rischi maggiori c’è anche redditività maggiore: un immobile centrale costa di più perché è più facilmente vendibile, è più liquido. Questa maggiore liquidità si paga in termini di minore redditività. Per contro se si compera un alloggio in una zona periferica, dove presumibilmente c’è minore liquidità e maggiore possibilità che un inquilino sia insolvente, c’è un riflesso sul prezzo e quindi c’è maggiore redditività.

Insomma stiamo entrando in un’era nella quale l’investimento in azioni e quello in case sembra che si assomiglino sempre di più.

Qualcuno adesso potrà chiedersi: “Ci sono opportunità per l’investitore immobiliare che desideri diversificare comperando azioni con l’obiettivo di emulare un investimento immobiliare?
Si, naturalmente. Ma questo è l’oggetto di una delle prossime puntate.