Comprare azioni vs affittare una casa – Parte 1

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Continuiamo oggi prendendo spunto da quanto visto nelle puntate precedenti.
L’assunto di base è che in un periodo come questo far rendere un patrimonio è difficile.

Siamo nella situazione che Keynes definì “eutanasia del rentier”: cioè oggi non si può più vivere con i soli interessi del proprio capitale.

Le obbligazioni sono andate a 0, quindi le soluzioni facili (o presunte tali), quelle che praticava l’investitore medio da solo, sono terminate: oggi, per generare reddito dal proprio capitale occorre faticare.

Quali sono dunque le alternative possibili per chi ha un capitale da mettere a frutto?

Gli immobili offrono un reddito, ma non piove dal cielo. Seguiamo l’iter di un soggetto che possieda mezzo milione di euro di obbligazioni in scadenza a breve e che stia cercando di capire cosa fare di questi soldi.

Se si decide per l’immobile occorre cercarlo, comprarlo, metterlo in ordine in modo da affittarlo, poi trovare un affittuario solido, che paghi, ed infine seguire sia la riscossione sia le manutenzioni e compilare la dichiarazione dei redditi.

E’ molto difficile che una persona abbia una conoscenza del mercato immobiliare così profonda da sapere in quale quale zona comperare, ma soprattutto, deve sapere cosa comperare: un negozio? Un ufficio? Una abitazione?

Non saprei darvi una indicazione di quale sia il migliore acquisto per mettere a frutto un capitale, ma sicuramente un esperto del settore lo sarà.

Quanto si impiega per comperare l’immobile giusto? Sinceramente credo che di questi tempi chi ha la liquidità sia favorito, ci sono più immobili in vendita che venditori, ma naturalmente il prezzo è una questione non banale: riuscire a spuntare un 5% di sconto non è poca cosa. Sono 25mila euro!
Nel frattempo le obbligazioni saranno scadute e il capitale sarà restato fermo.

Poi occorre pagare l’agente immobiliare e il notaio.

Apro una parentesi, sono almeno 25 anni che i miei clienti non pagano né commissioni di ingresso né di uscita ma ricordo che 30 anni fa - all’inizio della mia carriera - la metà delle situazioni di stallo erano causate proprio dalle commissioni. Invece non ho mai avuto notizia che la commissione dell’agente immobiliare o la parcella del notaio fossero una ragione sufficiente per non coperare un alloggio.

Ma torniamo al nostro acquisto immobiliare.
Avevamo dei soldi fermi e adesso li abbiamo spesi per comperare un immobile.

Ma uno solo…?
E il frazionamento del rischio? Dipende da luogo a luogo ma di certo le cifre per spalmare il rischio nell’investimento immobiliare sono molto elevate. Non è detto che mezzo milione offra sufficienti possibilità in merito.

E adesso? Occorre trovare una impresa che dia una rinfrescata alla casa o eventualmente la ristrutturi. E sapete per esperienza che non è sempre una passeggiata: ci sarà un architetto o un geometra che si occuperà della DIA e poi l’impresa dovrà fare il suo lavoro. E le tempistiche? Quanto tempo state impiegando?

Intanto non solo il capitale non rende, adesso state anche iniziando a pagare tasse, condominio e riscaldamento.

Nel frattempo l’agente immobiliare si è dato da fare ed arriva l’affittuario giusto. Firmate e da quel momento siete in discesa.

Non vi resta che l’inquilino paghi regolarmente e aspettare le eventuali spese straordinarie. Nel tempo, se le cose vanno per il verso giusto si dimenticano gli affanni patiti. Infatti il bello del mercato immobiliare è che non si ha notizia di quanto valga il proprio patrimonio, se non la si vuole cercare, ad esempio sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Circa il flusso di reddito che è plausibile ricavare vi invito a rivedere le mie puntate precedenti su Milano e Torino, così per farvi un’idea. Presto arriveranno anche le puntate di Cortina e Courmayeur.

L’assenza di informazioni e un po’ di fortuna permettono all’investitore immobiliare di vivere in pace per una decina di anni godendo dell’affitto e pagando periodicamente le spese straordinarie.

Questo fa sì che nella sua testa il rendimento di questo investimento sia valore dell’affitto / prezzo di acquisto. Cioè valutando 0 il costo - in tempo e denaro - di tutte le operazioni che ho descritto prima.

Ma non solo. Si sta dando per scontato che il valore dell’immobile resti  uguale.
Notate che la brutta notizia non è solo quando il valore dimercato scende - cosa di cui ci si potrebbe accorgere dopo anni, magari tardi quando il valore della zona è sceso in modo significativo - ma è un problema anche quando il valore dell’immobile sale. Infatti se il valore dell’immobile sale il redimento scende e occorrerebbe aumentare l’affitto. Cosa che non è sempre possibile fare facilmente.

Ma c’è ancora una cattiva notizia. La liquidabilità dell’investimento.
Se doveste avere bisogno di una parte del capitale ci sono due opzioni, la prima è chiedere un prestito garantito dall’immobile, la seconda è venderlo.

E’ preferibile la prima se l’importo che serve è una frazione relativamente piccola del valore del patrimonio. I costi per chiedere un prestito e gli eventuali interessi (ricordiamoci che oggi in Danimarca fanno mutui a tasso negativo o 0) sono inferiori a quelli di vendita. Inoltre vendere come abbiamo detto è una operazione non solo costosa ma anche lunga, anche se oggi iniziano a comparire operatori immobiliari che promettono di acquistare in 30 giorni. Ma solo nelle maggiori città e ovviamente con un sacrificio di prezzo adeguato.

Insomma se si deve vendere in fretta il rischio di ridurre la profittabilità dell’operazione è molto concreto.

Bene per oggi termino qui.

Vedremo la prossima volta le problematiche dell’investimento azionario.