Quanto rende un appartamento oggi?

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L’Agenzia delle Entrate è sicuramente uno degli Enti meno simpatici agli italiani, tuttavia offre alcuni servizi estremamente utili, come l’accesso gratuito alle proprie visure catastali o come l’accesso ai dati dell’Osservatorio Immobiliare. 

L’Osservatorio prevede la divisione del territorio nazionale in zone omogenee e per ciascuna raccoglie i dati sulle compravendite e sugli affitti. Poi ogni sei mesi pubblica i valori registrati, discriminando gli immobili in base alla tipologia ed in base allo stato di conservazione.

Ho - per curiosità - immaginato alcuni casi ed ho fatto alcune ricerche. Nel corso della chiacchierata vi mostrerò gli screenshot delle risposte alle interrogazioni. Premetto che il sistema è complesso da usare, ma è una vera miniera.

Prendiamo due alloggi a Milano. Uno centrale ed uno periferico.

Ecco lo screenshot dell’interrogazione sull’appartamento centrale.

Nel secondo semestre dell’anno scorso a San Babila le abitazioni civili, in un normale stato di conservazione, sono state vendute tra 7400 e 8900 euro al metro quadro e si affittavano da 23,5 a 30,4 euro al metro al mese.

Prendendo valori medi possiamo quindi affermare che un appartamento di 100 metri nel secondo semestre del 2018 valeva circa 800 mila euro e rendeva circa 30 mila euro di affitto.

Tanto per darvi un’idea è un po’ come se io comprassi una specie di bond rende quella cifra. In questo caso lo pseudorendimento è 3,97%. Aspettate però a farvi brillare gli occhi occorre tenere conto di molte detrazioni che non ho contato.

A parte la detrazione più ovvia, cioè la fiscalità, occorre tenere presente che gli immobili richiedono manutenzione e che ci sono dei periodi nei quali possono restare sfitti.
Questo ultimo evento non solo comporta l’assenza del flusso di reddito, ma anche l’onere delle spese di condominio e riscaldamento, che comunque devono essere pagate, se non dall’inquilino, dal padrone. E capite subito come un appartamento sfitto per pochi mesi possa pesare sul rendimento del bene.

Ma non solo: ci sono le manutenzioni ordinarie e straodinarie e i rischi legati alla solvibilità dell’affittuario. Purtroppo la lista non è ancora completa: occorrerebbe conteggiare i costi legati al tempo per la gestione materiale dei rapporti con l’inquilino e il tempo speso in burocrazia. Queste cose o si fanno di persona, se le si sanno fare, o si delega un professionista. E sono altri costi.

Mi direte, ma allora a cosa serve calcolare lo pseudorendimento?

La questione è che aiuta a capire come tira il vento. Mi spiego, se devo valutare dove comperare una casa, posso ad esempio inserire tra i criteri decisionali dove lo pseudorendimento è più alto.

Infatti considerando che la massa delle voci in detrazione è percentualmente invariante (ad es. la fiscalità è sempre la stessa, i costi di burocrazia anche, la perizia con la quale si sceglie un inquilino pure…) anche se lo pseudorendimento non mi permette di capire bene quanto guadagnerò affittando un immobile, ma posso comunque fare dei ragionamenti comparativi.

Facciamo adesso una nuova ricerca e vediamo come va in estrema periferia di Milano.

Ecco lo screenshoot dell’interrogazione

Una abitazione alla Bovisa è stata venduta nel secondo semestre 2018 tra 1800 e 2500 euro al metro quadro e si affitta a tra 5,4 e 7,8 euro al metro quadro. Questo vuol dire che il solito appartamento di 100 metri costa circa 215 mila euro e si affitta a 8000 euro all’anno. Il suo pseudorendimento è 3,68%.


Ecco quindi che emerge il primo dato che mi ha sorpreso, anche se non ho ancora elaborato i dati per poter generalizzare.

Fino a poco fa se avessi dovuto scegliere se mettere a reddito un immobile, d’istinto avrei scelto di comperare a San Babila. Eppure adesso sarebbe ragionevole, avendo 800 mila euro da impiegare, domandarsi se non sarebbe meglio cercare 4 alloggi alla Bovisa.

Probabilmente comperando 4 alloggi si riducono i rischi, anche se si aumentano un po’ le spese notarili.

Sarebbe importante capire quali sono i tassi di insolvenza degli inquilini nelle due zone. Ci saranno differenze significative? Non so rispondere.

Se invece si dovesse puntare a comperare per poi rivendere probabilmente una zona più commerciale come il centro sarebbe preferibile, ma non ho dati sul tempo di liquidazione di un immobile. Occorre rilevare infine che naturalmente per fare trading immobiliare occorrono cifre non banali, altrimenti si concentra il rischio su una sola occasione e si rischia grosso. Quindi l’immobiliare non è proprio una passeggiata.

A questo punto mi direte: “Ecco perché io compero box auto”. Vero, i box sono di piccola pezzatura e quindi aiutano molto. Tuttavia vi invito a vedere il mio video sul perché la tecnologia 5G affonderà i box auto.

Bene per oggi mi fermo qui. Ma attenzione perché ritorneremo presto sull’argomento, con una serie di considerazioni su Torino.


Fatemi delle domande, seguitemi sui social e... a presto!