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Nel precedente video vi avevo parlato della grande miniera di informazioni utili rappresentata dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Riassumo i punti essenziali: nel sito dell’Agenzia delle Entrate andando nell’Osservatorio dei Prezzi immobiliari c’è il modo di ottenere una indicazione del valore minimo e massimo - al metro quadro - per la vendita o l’affitto di un immobile, su tutto il territorio nazionale, con una suddivisione fine delle aree.
Facciamo un esempio: l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate non dice semplicemente: “a Torino in centro le case valgono x al metro quadro”, ma dice: “Nel secondo semestre dell’anno scorso, in zona via Garibaldi un negozio / appartamento si comperava a tot al metro o lo si affittava a tot altro”.
Dicevo che la partizione delle zone è molto fine perché il database distingue - per esempio - tra piazza Castello, piazza Solferino e via Garibaldi, e chi conosce Torino, sa che sono molto vicine. Verrebbe quasi da dire che sono la stessa zona; e invece no. A Torino, per l’Osservatorio Immobiliare ci sono 339 zone omogenee.
Nel corso della precedente chiacchierata avevo poi introdotto un indicatore sintetico di mia invenzione che avevo chiamato “pseudorendimento”, e che si ottiene dal rapporto tra il valore di affitto e il prezzo di vendita. D’ora in avanti - per questa puntata - sappiate che anche se dirò rendimento in realtà intenderò pseudorendimento.
L’ho chiamato così perché la percentuale che si ottiene non è un vero rendimento. Un rendimento è dato dal guadagno - cioè ricavi meno spese - diviso il capitale investito. Ma qui non c’è modo di ottenenre una indicazione precisa delle spese ma solo dei ricavi. Se cercate nella puntata precedente potrete vedere più nel dettaglio quali voci di spesa mi erano venute in mente.
L’altra volta poi, sulla scorta dei dati di Milano avevo fatto alcune considerazioni sui pro e i contro di comperare una casa in centro o in periferia, per metterla a reddito.
